Ｑ１　津波で所有する自宅が流されてしまいました。すぐに登記をしないといけないのでしょうか？

　　　また住宅ローンがあるのですが、支払いはしなければいけないのでしょうか？

Ａ１　建物が滅失したことになりますので、滅失登記をしなければいけませんが、

　　この滅失登記については、現在、国が職権で登記をするということになって

　　いますので、ご自分でなさる必要はありません。ただし、建て替えをする場合、

　　以前と同じ家屋番号を使用したいときには、先に滅失の登記をしなければ、

　　同じ番号は使えないことになりますので、注意が必要です。 

　　　住宅ローンは、建物がなくなったからといって消滅するものではなく、借金自体は

　　残りますが、支払については金融機関に相談して、一定期間支払を猶予してもらう

　　ことなどが可能ですし、個人版私的整理ガイドラインによる整理も可能です。

　　　なお、住宅金融支援機構に関しては、こちらをどうぞ。

　　　　　　　http://www.jhf.go.jp/topics/ct_jhtp_000000.html

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Ｑ２　津波で不動産の権利証が流されてしまいました。再発行してもらえますか？

Ａ２　権利証の再発行はできません。流された権利証が誰かに拾われたとしても、

　　権利証だけでは不動産の登記はできませんので、すぐさま不正な登記がされるという

　　心配はありませんが、権利証を失くしたということを法務局に届け出ると、不正な登記

　　を防止することができます。

　　　また、権利証がなくても、所有権を失う訳ではなく、不動産を処分する等の場合には

　　本人確認をすることによって登記手続きができます。

　　　法務局への届出等についてはこちら。

　　　　　http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00058.html

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Ｑ３　共有の不動産を売却する予定だったのですが、震災による津波で共有者の一人が

　　行方不明になってしまいました。それでも売買はできるでしょうか？

Ａ３　不動産を売却するには、共有者全員の本人確認と意思確認が必要です。

　　共有者の中に行方不明の方がいる状態で、売却をする場合には、不在者の

　　財産管理人を家庭裁判所で選任してもらい、その管理人が権限外行為の許可を

　　得て、売買をすることが可能です。その場合は、その不在者（行方不明の方）の

　　持分に応じた売買代金を、財産管理人が管理することになります。

　　　行方不明のまま捜索が打ち切られ、一定期間が経過すると、認定死亡という

　　制度があり、死亡の記載が戸籍になされると相続の手続きが可能ですが、少なく

　　とも３カ月〜１年という期間がかかります。

　　　行方不明の方に財産があり、管理する必要がある場合は、財産管理人を選任

　　したほうが良いかもしれません。　

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Ｑ４　私が役員をしている会社が本店建物ごと、津波で流されてしまいました。

　　　すぐどこかに本店移転の登記をしなければいけませんか？

　　　また、社長が震災で死亡しました。何をどこから始めればいいのでしょうか？

Ａ４　会社を継続していく方向であれば、まずは代表者がいないと会社は動きません

　　ので、代表取締役を新たに決めて、代表取締役の変更登記をすることが先決です。

　　会社の通帳等が津波で流されている場合には、とりあえず取引があったと思われる

　　銀行全てに通帳が紛失している旨と代表者が変更になる旨を連絡し、変更登記が

　　終わったら、通帳の名義変更や届出印鑑の変更手続きをします。

　　　会社の実印がなくなっている場合でも、新しい印鑑を法務局に届け出れば大丈夫です。

　　会社の本店については、実際どこに移転するのかはっきり決まった段階で、本店移転

　　の登記をすればよいと思いますが、郵便物が迷子にならないように、当面は郵便局に

　　転居届をだしておけばよいと思います。

　　　また、本件のような登記については、登録免許税が免除になる場合がありますので、

　　詳しい登記の手続き等につきましては司法書士にご相談ください。

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Ｑ５　賃貸アパートに入居していて被災し、部屋の壁にひびが入ったり、窓ガラスが割れました。

    これは、自分で修理しなければいけないのでしょうか？

　　　また、テレビやパソコン等が地震で倒れて壊れてしまいましたが、何か補償してくれる制度

    はありますか？

Ａ５　賃貸アパートについては、賃貸人（大家さん）に修繕義務がありますので、大家さんか管理

    している不動産屋さんに連絡してください。

　　　家財については、賃貸借契約をするときに、動産の火災保険等に加入していると思います

   ので、契約内容を確認し、保険会社に連絡してみてください。

　　　賃借している不動産が被災した場合でも、賃借人も「り災証明書」の申請ができますので、

   役場で申請してください。申請をすると、「り災証明届出書」が発行され、それを提示することに

   よって様々な減免措置を受けることができます。（例：仙台市では住民票や印鑑証明が無料で

　　とれるようになります） ただし、もう既に大家さんがり災証明をとっている場合以外、新規の

　　り災証明の申請は受付が終了しています。

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Ｑ６　借金があり、今までは順調に支払っていたのですが、職場が被災して休業状態

　になり、私の収入も減ってしまうため、支払うのが難しくなりました。どうすればよい

　でしょうか？

Ａ６　職場がいつ頃復旧して、仕事がいつから再開するようになるのかにもよりますが、

　　数か月待ってもらえば又支払えるようになる、ということであれば債権者に相談して

　　みると、待ってくれることも多いようです。

　　　職場の復旧の見込みがなく、これから新しい仕事を探すような状況であっても、

　　とりあえずは債権者に相談してみましょう。その後、なかなか収入が得られずに

　　将来的にも支払っていくのが困難な場合や、あるいは収入が以前よりも少なく

　　なるので、せめて毎月の返済額を減らしたい、という場合は、司法書士や弁護士に

　　相談して債務整理をするという方法もあります。

　　　借金が住宅ローンであれば、金融機関で相談に乗ってくれるはずですので、一定

　　期間の支払い猶予等を相談してみてください。

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Ｑ７　借家（賃貸アパート）が地震でかなり損壊してしまい、危険建物に認定

　　されて退去しなければならなくなりました。この場合、敷金は返してもらえ

　　るのでしょうか？また、立退料はもらえますか？

Ａ７　この場合、建物は取り壊すことになるでしょうから、敷金は全額返還して

　　もらえることになります。ただし、滞納家賃がある場合は、差し引かれます。

　　　今回のような震度6〜7クラスの地震による被害は天災による不可抗力

　　といえますので、大家さんに過失があるわけではありませんから、敷金以外

　　の金銭を請求することはできませんので、立退料はもらえないでしょう。

    　ただ、賃貸不動産でもり災証明書はもらえますので、それに基づき、いずれ

　　義援金の配分や、様々な支援制度が利用できます。役所の固定資産税課が

　　窓口になりますので、り災証明書の申請はしておきましょう。

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Ｑ８　借家に住んでいますが、地震で建物の天井が落ちてきて、なんとか

　　応急処置のみしてもらいました。きちんと修理すればまだ住むことは

　　できると思うのですが、突然大家さんから出ていってほしいと言われました。

　　修理代金がかかるためなのかわかりませんが、取り壊さなければならない

　　ほどではないはずです。出ていかなければならないのでしょうか？

　　そうだとして、立ち退き料はもらえないのでしょうか？

Ａ８　建物の貸主からの解約申し入れは、６か月前にしなければならないという

　　ことと、正当な事由がなければ認められないという制限があります。

　　（借地借家法第２７条・２８条）

　　　なので、出ていってほしいと言われてから、最低６カ月は猶予があることに

　　なりますから、すぐに出ていく必要はありません。

　　　また、正当事由と言うのは、賃貸人が建物の使用を必要とする事情とか

　　建物の現況等とあわせて、立ち退き料を支払うといった条件があることが

　　考慮されて判断されますので、大家さんの側に正当事由がないのであれば

　　立ち退き料をいただいて解約をするという話し合いをすることになるでしょう。

　　　なお、きちんと修理をしてくれるように請求する権利も、もちろん借主には

　　あります。

　　　当事者同士だとなかなか話し合いにもならないケースが多いようですので、

　　そのような場合には、お気軽に当事務所にご相談ください。

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